Formuła ESCO zwana inaczej finansowaniem przez trzecią stronę polega na tym, że między przedsiębiorstwo energetyczne a użytkownika energii wchodzi trzeci podmiot "Inwestor", skłonny do inwestowania w technologie energooszczędne u użytkownika energii. Wydatki "Inwestora" oraz jego zysk pokrywane są z różnicy rachunku użytkownika za energię przed i po inwestycji. Inaczej mówiąc "Inwestor" otrzymuje zwrot kosztów modernizacji z oszczędności w kosztach eksploatacji wynikających z wykonanych prac modernizacyjnych na obiektach i urządzeniach użytkownika. Formułę ESCO można realizować zarówno przy modernizacji urządzeń energetycznych w obiektach komunalnych, przemysłowych i zasobach mieszkaniowych.